Deux terrains voisins, la même surface, la même vue. L’un vaut le double de l’autre. La différence ne se voit pas sur place : elle est sur une carte, celle du Plan local d’urbanisme.
Le PLU de Saint-Pierre (La Réunion, 97410) en vigueur a été approuvé le 25 juin 2024. Il remplace celui de 2005. Il se consulte gratuitement sur le Géoportail de l’urbanisme, parcelle par parcelle.
Si vous n’avez pas vérifié la zone de votre terrain depuis 2024, vous raisonnez peut-être sur une règle qui n’existe plus.
Dans mon 👉 guide complet pour vendre un terrain à Saint-Pierre, je détaille les étapes d’une vente. Ici, je m’arrête sur le document qui décide de ce que l’on peut faire d’un terrain.
Le PLU, en deux phrases
Le Plan local d’urbanisme découpe la commune en zones et fixe, pour chacune, ce que l’on a le droit d’y construire. Il se compose d’une carte, le zonage, et d’un texte, le règlement.
Les zones du PLU de Saint-Pierre
| Famille | Ce qu’elle signifie | Exemples à Saint-Pierre |
|---|---|---|
| U, urbaine | Déjà équipée, constructible selon le règlement de la zone | Ucv, Ud, Ug, Uf, Up |
| AU, à urbaniser | Destinée à être construite, parfois plus tard | AUf, AUg, AU01 à AU03 |
| A, agricole | Réservée à l’activité agricole | A et ses secteurs |
| N, naturelle | Protégée | N, Nr, Np |
Ce que signifient les principales zones, d’après les intitulés du PLU publié sur le Géoportail de l’urbanisme :
- Ucv : le centre-ville de Saint-Pierre.
- Ud : les zones de centralité, avec un secteur propre à Bois d’Olive et un autre sur le littoral.
- Ug : la zone urbaine générale.
- Uf : la zone urbaine de faible densité, celle des quartiers résidentiels.
- Up : le village de pêcheurs de Terre Sainte.
- Us : les secteurs déjà urbanisés au sens de la loi Littoral.
- AUf et AUg : les zones à urbaniser, à dominante résidentielle.
- AU01 à AU03 : les zones à urbaniser pas encore assez équipées pour être construites.
- A : la zone agricole.
- N : la zone naturelle ; Nr désigne les espaces remarquables du littoral.
Deux précisions qui changent tout :
- « U » ne veut pas dire « tout est permis ». Chaque zone a son règlement : hauteur, emprise au sol, distances, stationnement. Un terrain en Uf ne se construit pas comme un terrain en Ucv.
- « AU » ne veut pas dire « constructible demain ». Certains secteurs sont classés à urbaniser, mais pas encore assez équipés pour l’être.
Zone Uf du PLU de Saint-Pierre : ce qu’elle permet
C’est la zone urbaine qui compte le plus de secteurs dans la commune. Le règlement du PLU du 25 juin 2024 la décrit comme une zone de faible densité, à dominante résidentielle, qui « n’a pas vocation à être densifiée ». Il y prévoit notamment :
| Règle | En zone Uf |
|---|---|
| Emprise au sol | 50 % du terrain, 70 % en dessous de 150 m² |
| Hauteur | 6 m à l’égout du toit, 11 m au faîtage |
| Recul par rapport à la voie | 4 m minimum |
| Pleine terre plantée, pour une construction nouvelle | 30 % du terrain jusqu’à 250 m², 40 % au-delà |
| Stationnement | 1,5 place par logement |
Sur un terrain de 400 m², cela veut dire 200 m² d’emprise au maximum. Et pour une construction nouvelle, 160 m² à laisser en pleine terre : cette exigence ne vise pas l’extension d’une maison existante. Avant de parler de division ou de construction, c’est ce calcul qu’il faut faire.
Comment consulter le PLU de Saint-Pierre pour votre terrain
Trois façons, de la plus rapide à la plus sûre.
1. Le Géoportail de l’urbanisme. Sur geoportail-urbanisme.gouv.fr, tapez votre adresse ou votre référence cadastrale. La carte affiche la zone, et vous pouvez télécharger le règlement. C’est gratuit et officiel.
2. Le service urbanisme de la mairie. Il vous renseigne sur le zonage et sur les règles applicables à votre parcelle. La Ville présente son PLU sur son site.
3. Le certificat d’urbanisme. C’est le seul document par lequel la mairie s’engage par écrit. Il existe en deux versions :
- le certificat d’information, qui indique les règles applicables au terrain, délivré en un mois ;
- le certificat opérationnel, qui dit si votre projet est réalisable, délivré en deux mois.
Il est valable 18 mois. Pendant cette durée, les règles d’urbanisme qu’il mentionne sont figées pour votre terrain.
Le PLU ne dit pas tout
Le zonage n’est qu’une couche. D’autres règles s’y ajoutent, et elles l’emportent parfois :
- le plan de prévention des risques (inondation, mouvements de terrain), approuvé en 2016 pour Saint-Pierre, qui peut interdire ou encadrer une construction, même en zone U ;
- la loi Littoral, très présente à Saint-Pierre ;
- les servitudes : passages, réseaux, protections ;
- l’assainissement : un terrain non raccordé au tout-à-l’égout relève du SPANC.
Un terrain peut donc être en zone constructible et grevé d’une zone rouge sur une partie de sa surface. C’est la superposition qui donne la réalité.
Mon expérience
À Saint-Pierre, je connais des maisons en bord de ravine qui sont passées en zone rouge.
Elles n’ont pas bougé. C’est la carte qui a changé. Un plan de prévention des risques a classé leur terrain en zone d’interdiction. Celui qui s’applique aujourd’hui a été approuvé en 2016.
Leurs propriétaires ne sont pas dans l’illégalité. La maison a été construite dans les règles, elle reste là, et l’on peut l’entretenir et la réparer. Mais pour la suite, le règlement est strict : aucune construction nouvelle, et une extension limitée à une vingtaine de mètres carrés dans la zone rouge la moins exposée.
Pour la valeur, tout dépend de l’acquéreur. Celui qui cherche une maison à habiter telle qu’elle est n’achète pas la même chose que celui qui comptait agrandir, créer un second logement ou diviser le terrain. Au premier, on vend une maison. Au second, on ne peut pas vendre un projet.
Ce que j’en retiens : une maison peut changer de valeur sans que personne n’y touche. Il suffit que la carte change. D’où l’intérêt de la relire avant de fixer un prix.
Ce que le PLU de Saint-Pierre change pour la valeur de votre bien
Un acquéreur n’achète pas des mètres carrés. Il achète ce qu’il peut en faire.
- Pour un terrain, le zonage est le premier critère de prix, avant la vue et avant l’accès.
- Pour une maison, il dit si l’on peut agrandir, créer un second logement, diviser la parcelle. C’est une valeur que beaucoup de vendeurs oublient de défendre.
- Pour un bien à régulariser, il décide de ce qui est rattrapable. Une extension non déclarée ne se régularise que si le règlement d’aujourd’hui la permet. J’en parle dans mon article sur la vente d’une maison sans permis de construire.
C’est pour cela qu’une estimation immobilière à Saint-Pierre ne se fait pas sans avoir lu la carte.
Les 3 erreurs qui coûtent cher
Erreur n° 1 : se fier à ce que le terrain « était » avant 2024
Le zonage de 2005 n’existe plus. Un permis obtenu sous l’ancien plan ne dit rien de ce qui est permis aujourd’hui. On vérifie la zone actuelle, pas le souvenir qu’on en a.
Erreur n° 2 : annoncer « constructible » sans avoir lu le règlement
La zone donne la couleur, le règlement donne les limites. Promettre un potentiel que le règlement n’autorise pas, c’est préparer une négociation à la baisse, ou une vente qui casse.
Erreur n° 3 : découvrir le zonage au compromis
Le notaire, lui, vérifiera. Si le terrain ne permet pas ce que l’annonce laissait entendre, l’acquéreur le saura à ce moment-là. Mieux vaut que ce soit vous qui le lui ayez dit.
Questions fréquentes sur le PLU de Saint-Pierre
Le PLU en vigueur à Saint-Pierre (La Réunion) a été approuvé par le conseil municipal le 25 juin 2024. Il remplace celui du 26 octobre 2005.
Sur le Géoportail de l’urbanisme, en recherchant votre adresse ou votre parcelle, ou auprès du service urbanisme de la mairie.
Repérez sa zone sur le Géoportail de l’urbanisme, lisez le règlement de cette zone, puis vérifiez le plan de prévention des risques. Pour une réponse écrite de la mairie, demandez un certificat d’urbanisme.
Dix-huit mois. Pendant cette durée, les règles d’urbanisme qu’il mentionne restent applicables à votre terrain.
C’est possible : le zonage et les noms des zones ont été revus avec le nouveau PLU. Seule une vérification à la parcelle permet de le savoir.
Oui si elle a été détruite par un incendie, à condition qu’elle ait été construite régulièrement, de la reconstruire dans les dix ans, sans augmenter son emprise au sol ni le nombre de logements. Une autorisation d’urbanisme reste nécessaire. Non si elle a été détruite par une inondation ou un mouvement de terrain : le plan de prévention des risques de Saint-Pierre l’interdit.
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Ce qu’il faut retenir
- Saint-Pierre a un nouveau PLU depuis le 25 juin 2024.
- Quatre familles de zones : urbaine, à urbaniser, agricole, naturelle.
- La zone ne suffit pas : il faut lire son règlement et vérifier les risques.
- Le certificat d’urbanisme fige les règles pendant 18 mois.
- Le zonage se vérifie avant la mise en vente, pas au compromis.