Pour sortir d’une indivision à La Réunion, il y a trois chemins : le rachat de soulte (l’un rachète la part de l’autre), la vente du bien à un tiers, ou, en cas de désaccord, une procédure chez le notaire puis devant le juge. Dans les trois cas, tout part du même chiffre : la valeur réelle du bien, dans son quartier.
Un couple qui se sépare et dont l’un repart en Métropole. Des frères et sœurs qui héritent de la case familiale. Des parents qui préparent une donation-partage. Dans le Sud de La Réunion, je rencontre régulièrement ces situations, et la question revient toujours : « Je rachète, ou on vend ? »
L’indivision, en deux phrases
Un bien est en indivision quand il appartient à plusieurs personnes à la fois, chacune pour une part (la moitié, un tiers…), sans que personne ne possède une pièce précise. La loi est claire : personne ne peut être obligé de rester dans l’indivision.
Option 1 : le rachat de soulte (racheter la part de son conjoint, de son frère ou de sa sœur)
Celui qui garde le bien verse aux autres une somme qui compense leur part : c’est la soulte. Le rachat de soulte se signe chez le notaire, dans un acte de partage.
Comment se calcule le rachat de soulte
La règle de base : valeur du bien, moins le crédit restant, multipliée par la part de celui qui sort.
Exemple, en chiffres ronds : une maison à Saint-Pierre qui vaut 300 000 €, détenue à moitié par deux personnes, avec 60 000 € de crédit restant.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Valeur nette du bien | 300 000 − 60 000 | 240 000 € |
| Part de celui qui sort | 240 000 × 50 % | 120 000 € de soulte |
| Ce que reprend celui qui garde | Soulte + crédit restant | 120 000 € + 60 000 € de crédit |
Autrement dit, 10 % d’écart sur la valeur du bien, et la soulte bouge de 15 000 €. C’est là que naissent la plupart des désaccords.
Le notaire ajuste ensuite le calcul
Cette règle de base n’est qu’un point de départ. Au moment du partage, le notaire tient compte de l’histoire de l’indivision :
- Les parts prévues dans l’acte d’achat : si vous avez acheté à 60/40, la soulte se calcule sur 40 %, pas sur la moitié.
- Les dépenses payées par un seul : celui qui a amélioré le bien à ses frais, ou réglé seul des dépenses nécessaires à sa conservation, a droit à un remboursement. Le remboursement du crédit par un seul indivisaire en fait souvent partie : le notaire l’apprécie au cas par cas.
- L’occupation du bien : celui qui occupe seul le logement doit, sauf accord contraire, une indemnité d’occupation aux autres.
Ainsi, après une séparation, ces ajustements pèsent parfois autant que la valeur elle-même. Gardez vos relevés de prêt et vos factures de travaux.
Les frais du rachat de soulte
Le partage chez le notaire supporte un droit de partage de 2,5 %, ramené à 1,1 % après un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un Pacs.
Attention : ce droit se calcule sur toute la valeur nette partagée, pas seulement sur la soulte. Dans notre exemple, 2,5 % de 240 000 €, soit 6 000 € (ou 2 640 € à 1,1 %). Par ailleurs, s’y ajoutent les émoluments et frais du notaire, et les frais du prêt si la soulte est financée.
L’impôt
Pas d’impôt sur la plus-value lors du partage quand le bien vient d’une succession ou d’une donation-partage, ou qu’il a été acheté par des époux ou des partenaires de Pacs, même avant le mariage ou le Pacs.
Couple non marié : attention aux frais. Si vous avez acheté à deux sans être mariés ni pacsés, et que vous ne l’êtes toujours pas, ce régime avantageux ne s’applique pas. La part rachetée peut alors être traitée comme une vente, avec des frais plus élevés, et celui qui cède sa part peut être imposé sur sa plus-value, sauf exonération (par exemple si c’est encore sa résidence principale le jour de la cession). Faites chiffrer votre cas par le notaire avant de vous engager : l’écart peut faire pencher la décision.
Le financement du rachat de soulte
La banque peut financer la soulte, et souvent reprendre le crédit existant au nom de celui qui garde le bien. En revanche, elle regardera ses seuls revenus : c’est souvent là que le projet de rachat se confirme, ou s’arrête.
Option 2 : vendre ensemble
Tous les indivisaires sont d’accord pour vendre. Le prix de vente est partagé selon les parts de chacun, après remboursement du crédit restant.
C’est souvent la sortie la plus simple quand personne ne peut, ou ne veut, financer une soulte. Mais elle suppose un accord sur le prix. Un prix trop haut, et la maison ne se vend pas, pendant que les charges, la taxe foncière et l’entretien continuent d’être partagés. Un prix trop bas, et l’un des indivisaires a le sentiment d’être lésé.
Enfin, côté impôt, la plus-value éventuelle se calcule pour chacun, selon sa situation : la vente de la résidence principale, par exemple, en est exonérée.
Et en cas de désaccord ?
Deux règles à connaître :
- Vendre sa part à quelqu’un d’extérieur est possible, mais les autres passent en premier. Le vendeur doit leur notifier le prix et l’acheteur par commissaire de justice. Ils ont un mois pour racheter cette part aux mêmes conditions.
- Ceux qui détiennent au moins les deux tiers peuvent demander la vente. La procédure passe par le notaire (trois mois laissés aux autres pour répondre), puis par le tribunal judiciaire, et se termine par une vente aux enchères. Elle est exclue si le bien est démembré (usufruit et nue-propriété) ou si un indivisaire est protégé (tutelle, curatelle) ou hors d’état d’exprimer sa volonté : dans ce cas, voir mon article sur la vente d’un bien appartenant à une personne sous tutelle.
Pour les successions bloquées, la loi du 7 avril 2026 et la loi Letchimy, propre aux outre-mer, ouvrent d’autres solutions : je les détaille dans mon article sur la succession immobilière à La Réunion.
Les trois options en un coup d’œil
| Racheter la part | Vendre ensemble | Vente demandée aux deux tiers | |
|---|---|---|---|
| Accord nécessaire | Tous, sur la valeur | Tous, sur le prix | Deux tiers des droits, puis le juge |
| Frais principaux | Droit de partage 2,5 % (1,1 % après divorce ou Pacs) + notaire | Frais de vente | Notaire, avocat, vente aux enchères |
| Impôt sur la plus-value | Non (succession, donation-partage, époux, Pacs) ; possible entre concubins | Selon chacun (résidence principale exonérée) | Selon chacun |
| Délai | Le temps du prêt et de l’acte | Le temps de la vente | Long : plusieurs mois, souvent plus |
| Prix obtenu | Valeur convenue entre vous | Prix du marché | Prix des enchères, souvent moins favorable |
Sortir d’une indivision à La Réunion : ce qui change
Les règles sont les mêmes qu’en Métropole. Trois réalités de l’île pèsent pourtant sur la décision.
- La valeur se joue à l’échelle du quartier. À Saint-Pierre, deux maisons comparables ne valent pas le même prix à Terre Sainte, à Mont-Vert ou à Ravine des Cabris. Une moyenne communale ne suffit pas pour fixer une soulte : il faut les ventes réellement signées dans le secteur (données DVF).
- Le terrain compte autant que la maison. Zone du PLU, possibilité de diviser, zone rouge du plan de prévention des risques : sur l’île, ces éléments font varier la valeur d’un bien familial, parfois fortement. Je les vérifie avant de donner un chiffre.
- Souvent, un indivisaire vit en Métropole. Le rachat ou la vente se préparent alors à distance, et la signature chez le notaire peut se faire par procuration. Plus la valeur est argumentée, moins la discussion s’éternise au téléphone.
Pour les successions anciennes, la loi Letchimy, propre aux outre-mer, permet aussi de sortir d’une indivision bloquée depuis plus de dix ans : je la détaille dans mon article sur la succession immobilière à La Réunion.
Tout commence par la valeur
Que vous rachetiez ou que vous vendiez, la discussion part du même chiffre. Et c’est précisément le chiffre sur lequel chacun a un avis différent.
Un avis de valeur réalisé sur place, fondé sur les ventes réellement signées dans votre secteur, donne à tous les indivisaires une base commune. Toutefois, il ne tranche pas à votre place. Il évite que la soulte devienne un rapport de force. Gratuit. Mais pas sans valeur.
Mon expérience
En ce moment, j’accompagne un couple séparé qui vit en Métropole et possède une maison dans le Sud. L’un envisage de racheter la part de l’autre. L’autre préférerait vendre. Avant de trancher, ils ont besoin de la même chose : savoir ce que vaut réellement la maison.
J’ai aussi réalisé un avis de valeur pour une fratrie dont l’un des frères envisage de racheter le bien familial. Et de nombreux avis de valeur pour des parents qui préparent une donation-partage.
Or, dans tous ces dossiers, le scénario est le même. Tant que la valeur n’est pas posée, chacun avance son chiffre. Celui qui rachète l’estime basse. Celui qui part l’estime haute. Une valeur argumentée, sur les ventes réelles du secteur, remet tout le monde sur la même base. Ensuite seulement, on peut parler de soulte ou de vente.
Les 3 erreurs à éviter
Questions fréquentes sur la sortie d’indivision
Rachat de soulte : calcul, frais et crédit
On part de la valeur du bien, on retire le crédit restant, puis on multiplie par la part de celui qui sort. Pour une maison de 300 000 € détenue à moitié, avec 60 000 € de crédit restant : (300 000 − 60 000) × 50 % = 120 000 €.
En pratique, celui qui rachète et garde le bien, sauf accord différent entre les indivisaires. Le droit de partage est de 2,5 % de la valeur nette partagée, ou 1,1 % après un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un Pacs.
La soulte se calcule sur la valeur du bien moins le crédit restant. Celui qui garde le bien rachète la part de l’autre et reprend le crédit à son nom, souvent avec un nouveau prêt qui regroupe les deux. La banque étudie alors ses seuls revenus.
Oui, sauf accord contraire : celui qui occupe seul le bien doit une indemnité d’occupation aux autres (article 815-9 du code civil). Le notaire l’intègre au moment du partage ou de la vente.
Désaccord, concubins et situations propres à La Réunion
Personne n’est obligé de rester en indivision. Les indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente, après une procédure chez le notaire. Le juge vérifie qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.
Oui, mais s’il la vend à une personne extérieure, il doit d’abord notifier le prix et l’acheteur aux autres indivisaires. Ils disposent d’un mois pour racheter cette part aux mêmes conditions.
Le régime avantageux (droit de partage, pas d’impôt sur la plus-value) vise les successions, les donations-partages, les époux et les partenaires de Pacs. Entre concubins, la part rachetée peut être traitée comme une vente. Faites chiffrer votre situation par le notaire.
Pour les indivisions issues d’une succession ouverte depuis plus de dix ans, la loi Letchimy, propre aux outre-mer, permet de vendre ou de partager à la majorité plutôt qu’à l’unanimité, sous conditions. Pour les autres indivisions (couple, achat à plusieurs), les règles nationales s’appliquent.
Oui. Le rachat se prépare à distance, et la signature chez le notaire peut se faire par procuration. La valeur du bien, elle, doit être établie sur place, à partir des ventes du quartier.
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Ce qu’il faut retenir
- Trois sorties : le rachat de soulte, la vente ensemble, ou la vente demandée aux deux tiers en cas de désaccord.
- À La Réunion, la valeur se fixe à l’échelle du quartier, terrain et PLU compris.
- La soulte se calcule sur la valeur nette du bien : valeur moins crédit restant.
- Droit de partage : 2,5 %, ou 1,1 % après un divorce ou un Pacs, sur toute la valeur nette partagée.
- Entre concubins, le régime avantageux ne s’applique pas : faites chiffrer avant de décider.
- Dans tous les cas, la décision commence par une valeur argumentée.
Sources (Légifrance, versions en vigueur au 21 octobre 2026) : code civil, articles 815-5-1, 815-9, 815-13 et 815-14 ; code général des impôts, articles 746, 748 et 150 U ; loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision.